תמ”א 38

בשנת 2005 פרסמה מדינת ישראל תוכנית מתאר ארצית 38 ( תמ”א 38 ) ובה נקבעו הסדרים תכנוניים כחלק ממכלול רחב של הסדרים כלכליים ומטרתה לפעול לחיזוק בניינים אשר אינם עומדים בפני רעידות אדמה בהתאם לתקן ת”י 413 המחייב. לימים, תוקנה התוכנית ונכנסו לתוקף תיקון מס’ 2 ותיקון מס’ 3 ( יקראו להלן:” תמ”א 38 2 ו- תמ”א 38 תיקון 3 “) אשר הרחיבו את היריעה ומרחב התכנון וזכויות הבנייה, ואפשרו את יישומה של התוכנית גם במתווה של הריסת המבנה הקיים ובניית מבנה חדש תחתיו, בהתאם לתקנים המחייבים.
בתמורה לחיזוק הבניין הקיים או להריסתו ובניית בניין חדש תחתיו, מעניקה התוכנית הקלות וזכויות בנייה נוספות לבניית יחידות חדשות. פרט לחיזוק הבניין, נהנים בעלי הדירות גם משרותי בנייה נוספים כגון, שדרוג הבניין, תוספות בנייה, הוספת חדר ממ”ד, מרפסת שמש, התקנת מעלית, חידוש תשתיות, הכשרת מקומות חנייה, פיתוח ועוד, – וזאת, בתמורה למכר זכויות הבנייה ליזם הפרויקט. במקרה של הריסת המבנה ובנייתו מחדש, נהנים בעלי הדירות מדירה חדשה, חלף דירתם שנהרסה.

פרויקט תמ”א 38 מסלול חיזוק / תמ”א 38 1 :
בניית היחידות החדשות מתבצעת מעל הבנייה הקיימת (מעל קונטור הגג הקיים בבניין) ו/או בשטח הקומה המפולשת. כמו כן, ככל ומבחינה טופגרפית ניתן להקצות מקומות חנייה בגבולות החלקה אזי, אלה יוקצו בהתאם להסכמות המסחריות שיעוגנו בחוזה המחייב בין הצדדים.

פרויקט תמ”א 38 מסלול הריסה ובנייה / תמ”א 38 2:
נהרס המבנה הקיים ונבנה בניין חדש תחתיו. הבניין החדש יכלול את הדירות החדשות של הדיירים ואת הדירות החדשות לטובת היזם, ולכל דירה בפרויקט תוקצה חנייה.
במסגרת תהליך התחדשות העירונית מתקיים ניצול נכון יותר של משאב הקרקע, שהינו משאב חיוני. – וכפועל יוצא, תורם להגדלת היצע דירות המגורים בישראל. בנוסף, ביצוע פרויקטים מסוג זה מהווה פתרון נאות להתיישנות המבנים ולתחלואיהם ומשפר את המרקם האורבני.

חשיבותו של עורך דין תמ”א 38 בקידום הפרויקט
למינוי עורך דין מומחה בפרויקטים מסוג תמא 38 חשיבות עליונה בהצלחתו של התהליך ובהגנה על זכויותיהם של בעלי הדירות, ובחירתו מהווה אבן דרך לתהליך כולו. הליווי המשפטי חולש על כל שלבי העסקה, החל מניהול המו”מ מול היזם, דרך גיבוש חוזה מוסכם בין הצדדים, וכלה בשלבי התכנון, הבנייה, סיום הפרויקט וביצוע הרישום בטאבו.
כבר בשלב המו”מ וגיבוש טיוטת הסכם מחייב בין הצדדים, יפעל עורך הדין למקסום גובה הבטוחות הנדרשות שימסרו כתנאי לתחילת עבודות הבנייה. בד בבד, ובמסגרת פרק הליווי הבנקאי, ידאג כי לא תושת כל חבות כספית על הדיירים בגין נטילת המימון ע”י היזם. בנוסף, יוודא כי המועדים הקבועים בחוזה הסופי הינם סבירים וכי לדיירים עומדת האפרשות לסיים ההתקשרות עם היזם ככל ולא פעל בשקידה ראויה במסגרת הזמנים שנקבעו. לאחר סיכום התנאים המשפטיים והמסחריים, יפעל עורך הדין להחתמת כל בעלי הזכויות בבניין. בסמוך לקבלת היתר הבנייה יפעל להחתמת הדיירים על מסמכי הליווי הבנקאי וישמש כנאמן לבטוחות במסגרת הפרויקט. החל ממועד קבלת היתר הבנייה ועד לסיומו של הפרויקט (קבלת טופס 4), ילווה עוה”ד את הדיירים בשלבי הביצוע ויפקח על תהליך רישום הבית המשותף בפנקסי הרישום.

הרוב הדרוש בפרויקט תמ”א 38
רף הסכמה בקרב דיירי הבניין בהתאם לדין קבוע בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס”ח-2008:

בתמ”א 38 במסלול חיזוק רף הסכמה הנדרש הינו שני שלישים (66%) מבעלי הדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם.

בתמ”א 38 במסלול הריסה ובנייה רף הסכמה הנדרש הינו ארבע חמישיות (80%) מבעלי הדירות בבית המשותף וארבע חמישיות מהרכוש המשותף היו צמודות לדירותיהם.

שלבים לביצוע פרויקט תמ”א 38
להלן תובא סקירה קצרה אודות שלבי ביצוע הפרויקט :

מינוי עורך דין מומחה לתמ”א 38 – הצעד הראשון וההכרחי לשם קידום התהליך הינו מינוי עורך דין מטעם הדיירים. יש לחתום על כתב מינוי המפרט את השירותים המשפטיים הניתנים במסגרת הייצוג. תפקידו של עורך הדין הינו ללוות את הדיירים בכל שלבי הפרויקט והגנה על זכויותיהם המשפטיות והקנייניות.

בחירת יזם – הצעד השני הינו בחירת יזם ע”י הדיירים. קיימת חשיבות עליונה לבחירת יזם בעל נסיון בהוצאה של פרויקטים מסוג תמ”א 38 אל הפועל.

ניהול משא ומתן וגיבוש הסכם סופי לחתימה – הליך המו”מ יתקיים בין באי-כח הצדדים ובשיתוף חברי נציגות הבניין. תפקיד עורך לעמוד על זכויותיהם של בעלי הדירות וולעגן בחוזה הסופי את מכלול האספקטים המשפטיים והמסחריים תוך שמירה על האינטרסים של הדיירים.

חתימה על חוזה מחייב – במידה והחוזה נחתם ע”י הרוב הדרוש לביצוע הפרויקט אזי הוא ייחתם גם ע”י היזם. ממועד החתימה כאמור יימנו כל המועדים הקבועים בחוזה. טיפול בדיירים סרבניים יגרור את הצדדים לערכאות ולפתיחת הליך משפטי כנגדם בפני המפקח/ת על הבתים המשותפים.

עריכת בקשה להיתר בנייה והגשתה לוועדה המקומית לתכנון ובניה – מתבצע על ידי היזם בשיתוף אדריכל הפרויקט ונציגות הבניין. התוכנית תכלול תכנון של הפרויקט בכללותו.

פרסום הבקשה להתנגדויות – ככל ותוכנית ההגשה כוללת בקשה להקלות ו/או שימוש חורג  יחויב היזם בפרסום התוכנית להתנגדויות עפ”י סעיף 149 לחוק התכנון והבניה, תשכ”ה-1965. התנגדויות תוגשנה לא יאוחר מ- 14 ימים ממועד הפרסום. ההתנגדויות ידונו במועד שייקבע ע”י הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. יובהר כי למתנגדים עומדת זכות ערעור לוועדת ערר מחוזית, והיה והתנגדויותיהם נדחו ע”י הועדה המקומית.

מתן היתר בניה בתנאים – בשלב זה מקבל היזם היתר עקרוני לפיו, בכפוף לתיקונים הנדרשים על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה והשלמת הדרישות ינתן היתר סופי.

חתימה על מסמכי הליווי הבנקאי – במקרה של פרויקט הממומן באמצעות גורם פיננסי מוסדי נדרשים בעלי הדירות לחתום על מסמכי הליווי הפיננסי. עורך הדין נדרש לעיין במסמכי הליווי ולבחון כי המסמכים תקינים ואינם משיתים חבות כספית על מי מבעלי הדירות.

ערבויות וביטוח – כתנאי ל”עלייה לקרקע” יידרש היזם להפיק פוליסת בביטוח וכן ערבויות. יובהר כי במקרה של פינוי הדיירים בפרויקט תמ”א 38 במסלול הריסה ובנייה יקבלו הדיירים דמי שכירות, ערבות שכירות וכן ערבות חוק-מכר כתנאי לפינוי דירתם.

קבלת היתר בנייה – השלב בו עוברים משלב התכנון לשלב הביצוע.

תחילת ביצוע עבודות הבנייה והחיזוק – זהו השלב בו יחלו העבודות תחת פיקוח ובמסגרת לוחות הזמנים שנקבעו בחוזה.

מסירת העבודות / סיום הפרויקט – השלב בו מסתיימות עבודות הבנייה וקבלת טופס 4. שלב הפיתוח הסביבתי מתבצע לאחר קבלת טופס איכלוס.

תקופת הבדק – זוהי התקופה הקבועה בחוק המכר במהלכה מחוייב היזם לבדק ולביצוע התיקונים, היה וימצאו ליקויים.

תיקון / רישום הבית המשותף – רישום בית משותף הוא השלב האחרון בפרויקט בו ניתן ביטוי לתוספות הבנייה ומבוצע תיקון הרישום הקיים בפנקסי המקרקעין

זמיניםגם
ניתןלסמס
פרטים
עדיףבמייל