‘תמ”א 38 – ‘עשה’ ו’אל תעשה

? מה כדאי להקפיד טרם כניסה לפרויקט ומה בטוח לא כדאי לעשות
גל רעידות האדמה מביא אתו יזמים, דיירים ושאר בעלי עניין להתעסק שוב בכל הקשור עם תמ”א 38 (1/2) או בלשון העם “פינוי-בינוי”.
הבדלים משמעותיים הן בבחינת ניצול אחוזי הבניה ואם בהיבט התכנוני ובעיקר הביצועי קיימים בין סוגי התמא”ות למיניהן אך המשותף לכולם הוא כי המדובר בפרויקטים שנועדו לחזק ולעבות מבנים ישנים או לבנותם מחדש, בהתאם לתקן 413 (תקן עמידות ברעידות אדמה).
אתם תקבלו בתמורה לשיפוץ ולבנייה, תוספת מכובדת כספית אך לא רק (ממ”ד, חניה וכו’) וכהצדקה ותמריץ ליזמים יקבלו אלו דירות נוספות אותן יוכלו לשווק ולמכור בשוק החופשי ולהחזיר את ההשקעה במיזם. אותם דירות אשר יצדיקו את ייתכנותו הכלכלית של הפרויקט.
ככלל, תמ”א 38 מאפשרת חיזוק מבנים ישנים לעמידות בפני רעידות אדמה. בשני האופנים כוללת התמ”א אמצעים לעידוד ביצוע החיזוק ע”י תוספות בניה, הרחבת הדירות הקיימות, תוספת קומה או אגף ו/או סגירת קומת עמודים.
חשוב לדעת כי התמ”א חלה על מבנים בני 3 קומות ויותר שניתן היתר לבנייתם לפני שנת 1980!
החלטה על סוג הפרויקט מתקבלת בהתאם למדיניות העירייה, וכמובן לרצון בעלי הדירות והיזם.
כללי ‘עשה ואל תעשה’

קחו עורך דין עוד לפני ההתקשרות עם היזם – תפקידו של עורך הדין הוא לבחון והסביר מבעוד מועד מהם הדברים החשובים שיש לקחת בחשבון ולכתוב כבר בהסכם הראשוני עם היזם, בהסכמה העקרונית ואיך, ובעיקר – לשמור על זכויותיכם הקנייניות כמו גם האינטרסים אל מול היזם.
לצד ההבטחה הגדולה לשדרוג הדירות (כמובן שגם שדרוג ערכן), יש לזכור, כי המדובר ביזמות נדל”ן לכל דבר ועניין ולשם כך חשוב להתייחס לדברים בכובד ראש ולהיעזר בעורך דין המתמחה בנושא טרם יצירת התחייבות כלשהי עם היזם.

הקימו נציגות או מנו את זו הקיימת לפעול בשמכם בכל הקשור עם הפרויקט. לרוב פעולה פשוטה זו יכולה לחסוך ויכוחים ומתנגדים ליוזמה בשלבים מאוחרים יותר. הנציגות לא חייבת להחליט לבדה, אך כדאי להגיע מאורגנים למשרד עורך הדין ולדבר בקול אחד וברור.

בחרו אנשי מקצוע מטעמכם – כחלק מהעסקה, אנשי המקצוע, ובהם גם עורך הדין, האדריכל והמפקח משולמים על ידי היזם, ולכן רבים טועים לחשוב שהיות והיזם הוא המשלם, אזי יש לו זכות וטו בבחירת אנשי המקצוע.

חשוב לזכור, כי במוקד ההתקשרות העסקית בינכם לבין הקבלן, אמנם היזם בחתימתו עמכם את ההסכם רוכש את זכויות הבנייה של הדיירים, ולכן על אף התחייבותו לשאת בכל ההוצאות ובין היתר תשלום שכר אנשי המקצוע, חשוב להקפיד שאלו יעמדו מטעמם ולבחירתם של בעלי הדירות (בייחוד אדריכל, מפקח ועוה”ד).

גייסו את כלל הדיירים – אמנם החוק ובעיקר תקנות התכנון והבנייה (בעל דירה הרשאי להגיש תכנית בבית משותף)-תשע”ו-2016 קובעים כי רוב של 60% מכלל בעלי הדירות בבית המשותף נדרשים להסכים לפרויקט כדי להתחיל משא ומתן לקראת פרויקט תמ”א 38/2 דרושה הסכמה של רוב הדיירים בבניין.

חשוב לזכור, כי בסופו של המו”מ, גם לאחר חתימת הסכם מפורט עם היזם, ולצורך בנייתו של הבניין החדש, נדרשים כל הדיירים להסכים ולהתפנות מדירותיהם. לפיכך מומלץ עד מאוד לגייס את הסכמת כלל הדיירים כבר מהשלב הראשון, לשתף אותם בהליכים ולנהל אותו בשקיפות ובשוויוניות.

הקפידו על ערבויות מתאימות
לעניין זה חשוב להבין כי קיימות מספר סוגי ערבויות ואותן יש להתאים בהתאם למיזם המבוקש. לכל פרויקט מתאימה סוג ערבות אחרת:

כך לדוגמא בלבד במיזם של תמ”א 38/1 שבמסגרתה לא נדרשת הריסה לחלוטין של המבנה, כדאי לבחור בערבות בנקאית אוטונומית – ערבות בסכום/ באחוזים המשתנים בהתאם לסיכוני הפרויקט. ערבות שכזו תגן על הדיירים במקרה של הפסקת עבודות הבניה באמצע ותבטיח לאוחזים בה לממש אותה ולמשוך את הכסף מהבנק ואף להמשיך את הבנייה עם יזם/קבלן אחר.

ולעומת זאת בפרויקט מסוג תמ”א 38/2, במסגרתו הורסים מן היסוד את הבניין, חשוב ורצוי ולקחי העבר מוכיחים זאת לבחור בערבות בנקאית בשווי ערך הדירה החדשה שאמורה להימסר לבעלי הדירות, כמו גם ובנוסף ערבות אוטונומית לאבטחת דמי השכירות, כך שבכל מקרה וחס וחלילה בעת הפסקת העבודה תגן ערבות זו על הדיירים תמשיך ותשלם את דמי השכירות החודשיים ותאפשר להם להמשיך לגור בשכירות עד להשלמת הפרויקט ואכלוס דירתם.

כן, וחשוב להקפיד על קבלת ערבות לרישום הבית המשותף שתוחזק בידי עוה”ד של הדיירים (שתאפשר להם לרשום את דירתם החדשה בטאבו במידה והיזם לא ישלים זאת בסיום העבודות), כך גם יש ורצוי לדרוש ערבות ביצוע (שתבטיח שהקבלן יבנה כל שהוסכם) וערבות בדק (שתעניק לדיירים אחריות מטעם הקבלן גם לאחר סיום העבודה).

חשוב להקפיד ולתחום שלבי התקדמות, מועדים להגשת תכניות לקבלת היתר לוועדות התכנון, מועדי קבלת היתר בניה וכן מועד לסיום עבודות הבניה ואכלוס הדירות. יש וניתן לאפשר גמישות מסוימת ולהתבסס על צפי אך חשוב ביותר לכם וליזם להישאר צמודים לתכנון ולחייב את כל הצדדים לעבוד לשם הגשמת החלום – הקמת הפרויקט ואכלוסו בסוף היום. ניתן אף לקבוע כי במידה והיזם/קבלן לא יפעל להשגתם, יוכלו הדיירים להשתחרר מההסכם וזאת מבלי שיאלצו לשלם פיצוי כלשהו.

הקפידו שהתמורות יינתנו ע”פ הקבוע בחוק המכר – חשוב שהתמורות יעשו לפי חוק המכר, כך שבמקרה שחל שינוי מדיניות או ביטול של העירייה, למשל, במקרים של סטייה ניכרת מעבר למקובל בחוק המכר, תינתן לדיירים אפשרות להשתחרר מהחוזה ללא כל דרישת פיצויים ליזם ו/או מי מטעמו. בנוסף חשוב להקפיד על קיום ביטוח מבנה תקף, מרגע הנחת שלט היזם ועד לאכלוס הדירות וקבלתם לידיכם.

וודאו את מפרט הדירות החדשות – לרוב ניתן אף לצרף להסכם ההתקשרות עם היזם דגם של דירה טיפוסית היכול למנוע אי נעימויות ואי הבנות בסופו של יום וכן להבטיח שמפרט הדירות שמתווספות לבניין (החלק של היזם) יהיה שוויוני למפרט הדירות שלכם.

בקרוב המנופים אצלכם בנכס

נציגויות בית משותף ובעלי דירות רבים נוטים לרוב קודם להתקשר עם יזם ורק לאחר מכן לפנות ולקבל ייעוץ משפטי אצל עוה”ד.
טעות נפוצה זו, מבלי להבין שחתימה על הסכמה עקרונית מהווה הסכם/חוזה מחייב לכל דבר ועניין עלולה לסרבל את הפרויקט ולהכשילו. תפקידו של עורך הדין הוא להסביר מבעוד מועד מהם הדברים שנכון לכתוב בהסכמה העקרונית ואיך, ובעיקר – לבצע בדיקות בעבור הנציגות/הדיירים בין היתר בדיקת רקע כוללת, בדיקת חוסן כלכלי של היזם; תביעות עומדות ו/או מן העבר שהוגשו כנגדו; יכולתו המוכחת וניסיונו של היזם בפרויקטים מהסוג המדובר; האם היזם הוא גם קבלן הביצוע או ייעזר בשירותיו של קבלן אחר/נוסף ; בחירת ערבויות נדרשות וכו’. בנוסף תפקידו של עוה”ד להכיר את חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), תשע”ז-2017 כמו גם את כל המטריה החוקית הנדרשת, ולנסח את אותן הסכמות עקרוניות בהתאם למוגדר בהם.