קרקע חקלאית

קרקע חקלאית

הפשרת קרקע או בעצם המעניין שבתהליך הוא : שינוי הייעוד של קרקע חקלאית, מכזו המיועדת לגידול ירקות ושאר צמחים לכזו המתאימה לגידול ילדים. או הקמת מבנים למסחר. במדינת ישראל קיימת עבור כל קרקע תכנית תב”ע, המגדירה את כל השימושים המותרים בה. בעצם, תהליך ההפשרה משנה את ייעוד הקרקע באמצעות אישור תכנית תב”ע חדשה, המטיבה לשרת את יזמיה ולאפשר בקרקע שימושים חדשים שניתן לעשות בה.
כאמור, שהרי לצורך שינוי יעוד הקרקע החקלאית, חייבים בראש ובראשונה להגיש תכנית מסודרת לרשות המקומית שבשטחה היא מצויה. ועדת התכנון המקומית תבחן את התכנית החדשה ובעצם כך, יתחיל הליך רב שלבי שבסופו יוחלט האם לאשר את הפשרת המקרקעין או לדחות את התכנית.
מאחר וקרקע חקלאית נמכרת בעלות נמוכה ביחס לקרקע אשר חלה לגביה תכנית בניה, שהרי ובהתאמה אפשרויות הניצול והשימוש בה מוגבלים. לעומת זאת, קרקע לבניה לרוב תהיה יקרה יותר, שכן טמון בה הפוטנציאל להקמת מיזמי נדל”ן שיגרפו הון רווחיים כלכליים וכדאיים ליוזמיה.
במדינה בה חלום רכישת הדירה כה קשה להגשמה, אנשים מחפשים קיצורי דרך. רבים קונים במחיר מוזל קרקע חקלאית בתקווה שהיא תופשר ותניב אפשרות לבנייה או למכירה ברווח. נפרט בקצרה את שלבי הליך הפשרת הקרקע החקלאית, כאשר חשוב לזכור כי בתהליך ההפשרה עוברת התכנית בנקודות ציון רבות , כאן רכזנו עבורכם את העיקריות שבהן: יוזמה – דבר ראשון שצריך זה יזם , בין אם ביוזמת העירייה ובין אם אדם פרטי או חברה, חייבים ליזום ולהגיש תכנית לשינוי ייעוד הקרקע מחקלאי לכזו הזמינה לבניית מגורים או מסחר. ידע והכרת תמ”א 35 – הקרקע שמבקשים לשנות את ייעודה , חייבת להופיע בתכנית המתאר הארצית ככזו שנמצאת בייעוד מסוים וסחיר; ייעוד סחיר יכל להיות מסחר, תעסוקה ומגורים. אם הקרקע מופיע בתכנית המתאר הארצית כגן לאומי או שמורת טבע, לא יהיה ניתן לשנות את ייעודה לעומת זאת אם הגדרתה בתמ”א 35 או בתכניות תמ”מ אחרות כקרקע לפיתוח עירוני רצוי ואף מומלץ לגשת ליזמות ולהליכי הפשרה במיידי.
יש לזכור כי חייבים לקבל את אישור הולקחש”פ –חוק התכנון והבניה בישראל מחייב בכל הליך של שינוי ייעוד בקרקע חקלאית שמבקשים לשנות את ייעודה, לפנות ולקבל חתימה ע”ג התכנית החדשה שיוזם בעליה את אישור הולקחש”פ – הועדה לשמירת קרקע חקלאית ושטחים פתוחים. כן נדרש אישור הרשות המקומית – הרשות המקומית צריכה לאשר שהתכנית עולה בקנה אחד עם תכנית המתאר המקומית של הרשות, חזונה וכיווני ההתפתחות הטבעית של העיר / הכפר / המושב.
לאחר מכן תועבר התכנית לאישור הועדה מחוזית – רק ובמידה והקרקע המדוברת נכללת באכרזה של הולקחש”פ, מחוייבת הוועדה המחוזית לדון בתכנית, לבדוק שזו אכן תואמת והולמת אתתכנית המתאר המחוזית ואת חזון המחוז וזו אף רשאית להוסיף התנאות והתניות שונות. אישורים נוספים – בתהליך הפשרת קרקע חקלאית ידרשו אישורים נוספים , ביניהם של המועצה הארצית, משרד הפנים, ומשרד השיכון (למשל בנוגע לדיור מיוחד, מחיר למשתכן וכו’) ומנהל מקרקעי ישראל.
לקראת הסוף, שלב מתן תוקף לתכנית – מתן התוקף לתכנית משמעותו החלק הראשון בהפשרת הקרקע. במידה והמדובר בתכנית מאושרת מפורטת הרי שמכוחה ניתן להוציא היתרים ולהתחיל לבנות. במידה והמדובר באישור תכנית מתאר מקומית, שהרי השלב הבא יחייב הגשת תכנית מפורטת, אבל אל יאוש כלל, מדובר בהליך מקוצר בהרבה מקודמו. אולם בשני המקרים הקרקע עכשיו מושבחת, קרי ייעודה שונה בעקבות התכנית המאושרת, ורצוי אק לדעת כי החל ממועד מתן התוקף חל על בעלי הקרקע חוב תשלום היטל השבחה (היטל על שינוי שווי הקרקע) , נכון הוא שהיטל זה משולם רק ביום המכירה של הקרקע או ביום תחילת הבניה אבל גם אותו יש לקחת בחשבון ההליך ובכדאיותו.
השתכנעתם, רוצים לקרוא עוד מה כדאי לבדוק לפני רכישת קרקע חקלאית, ואיך אפשר להגדיל את הסיכוי להצלחה? בבקשה. למשרדנו ידע וניסיון רב בהליכי רכישה, תכנון ויזום קרקעות חקלאיות שעומד לרשות לקוחותיו זה שנים רבות.

כדאי מאד לבחון מספר היבטים:

האם הקרקע החקלאית סמוכה למקום יישוב? במידה והתשובה חיובית שהרי קיים סיכוי גבוה יותר להליך ההפשרה.
האם החל תהליך של הפשרת קרקעות – האם הוגשה בקשה לועדה המקומית לתכנון ובניה? האם קיימת יוזמה כלשהי? אילו צעדים מבצעת החברה המשווקת את הקרקע לשם קידום הליך ההפשרה מול וועדות התכנון?
האם החברה המציעה את מכירת הקרקעות אמינה? האם ניתן לסמוך עליה? האם יש לה ניסיון והבנה בהליכים הנדרשים ובוודאי אם יש לה יכולת ליזום אותם בהצלחה?
כאמור, הבדיקה הכי חשובה היא לברר התייחסות לקרקע בתכנית תמ”א 35 ובתכניות המתאר השונות. מידע זה נגיש וניתן בנקל לבירור גם באינטרנט. יש להמשיך ולחקור ככל שביכולתכם את מגמת הוועדה המקומית ביחס לקרקע המוצעת. פנו לוועדות לתכנון ובנייה, אספו מידע מהאינטרנט ונסו ללמוד לאן הרוח נושבת. לתשומת ליבכם, גם אם בחברה המשווקת יספרו לכם שהועדה המקומית אישרה תכנית לפיתוח עירוני באזור, אין זה אומר שהתכנית אושרה על ידי הועדה המחוזית, ואף יתכן שזו דחתה אותה. כדאי מאד לבדוק היטב את כל הסיפורים.
האם מחיר הקרקע נמוך באופן קיצוני או גבוה באופן יחסי – כשהחברה המשווקת את הקרקעות מניחה שהסיכוי להפשרה גבוה, דרישת התשלום תהא בהתאם.
חשוב ביותר לברר האם ישנם בסביבת הקרקע גורמים העלולים למנוע הליכי הפשרה? בבואכם לרכוש קרקע חקלאית הגיעו למקום, הסתכלו סביב ונסו לזהות “מוקשים”, כמו למשל: בסיס צבאי ישן, מפעלי תעשייה קיימים או שטרם פונו, שמורת טבע / נוף מוגן (ואדי, נחל ומעיינות), כבישים או מחלפים – דעו כי ע”פ חוקי התכנון והבניה קיימים הנחיות המחייבות שמירת מרחק בין אלה לבין בנייני מגורים.
האם הקרקע בבעלות פרטית או בבעלות מינהל מקרקעי ישראל? זהו נתון חשוב ביותר המשפיע על כדאיותה הכלכלית של העסקה, ועשוי לפגוע ברווח גם כשהקרקע תופשר.
האם כל הקרקע מוצעת למכירה או המדובר במושע עם שותפים ? לרוב, חברה המשווקת קרקעות חקלאיות מוכרת חלקה אחת לכמה רוכשים שמתקשרים ביניהם בהסכם שיתוף. אם זהו המקרה, ודאו קיומו של הסכם שיתוף המגדיר את חלקכם ובכלל האם כדאי לכם להצטרף לקבוצה (תלוי בגודלה?).
קחו בחשבון ובררו היטב הוצאות נלוות להליך הרכישה / ההפשרה? הכניסו לתחשיב הכללי גם את ההוצאות שיהיו אם הקרקע תופשר. מדובר בהוצאות לא מבוטלות העלולות להעיב על הסיכוי לרווח ולהפוך את ההשקעה לעיתים אף להפסד. חשבו בנוסף את היטלי השבחה והפיתוח, באם המדובר בקרקע בבעלות רמ”י קחו הוסיפו לתחשיבכם תשלומים למינהל מקרקעי ישראל, מיסוי, שכרי טרחה ליועצים ומומחים (שמאים, אדריכלים, עורכי דין).
שקללו בין יתר חישוביכם האם אתם זקוקים לתשואה מידית? דעו כי המדובר בעסקה שלעיתים נמשכת שנים. וגם אם יתמזל מזלכם והקרקע תשנה ייעוד, סביר להניח שאת פירות ההשקעה והתשואה תראו רק בטווח הרחוק. בעסקאות אלו כדאי ואף רצוי לבחון באם מצבכם הכלכלי , תזרים המזומנים שלכם, ללא תשואה מיידית מאפשר לכם להיכנס ליוזמה שכזו, שברור שאם תצלח תגרפו בעתיד תשואה נאה להשקעתכם. נשמע כאב ראש? הרבה בדיקות ולא כולן פשוטות… נכון בהחלט. כאן אנו נכנסים לתמונה – משרד עורכי דין שי עובד מומחה למקרקעין ויכול לסייע בידכם להגשים את חלומכם. משרדנו מציע את ניסיונו ומקצועיותו רבת השנים, לא רק לבצע את כל הבדיקות והבירורים הנחוצים ולחוות דעתו לגבי סיכויי ההצלחה באופן מושכל ובהתחשב בתוצאות ה”רחרוחים” השונים, אלא גם יוכל ליזום ולהוביל תהליך של הפשרת קרקעות.
זמיניםגם
ניתןלסמס
פרטים
עדיףבמייל
החלטות אחרונות
04/04/2019
המחוזי תל אביב - יפו
אזרחי
תובענה ייצוגית (ת"צ)
תביעת ספאם
15112-08-18
בשן נ' חברת דואר ישראל בע"מ
החלטה
החלטה מהותית
04/04/2019
המחוזי תל אביב - יפו
אזרחי
תיק אזרחי בסדר דין רגיל (ת"א)
תקנה 3 (אגרות) - אחר
62867-12-16
SMET GROUNDWATER TECHNICS נ' כהן ואח'
החלטה
החלטה מהותית
04/04/2019
המחוזי תל אביב - יפו
עניינים מנהליים
עתירה מנהלית (עת"מ)
חופש המידע
11374-04-19
שני נ' ביטוח לאומי מחלקה משפטית ואח'
החלטה
החלטה מהותית
04/04/2019
המחוזי תל אביב - יפו
אזרחי
תובענה ייצוגית (ת"צ)
שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות
49688-07-18
אבו אל חוף ואח' נ' המכללה האקדמית לישראל ברמת-גן בע"מ (חל"צ) ואח'
החלטה
החלטה מהותית
04/04/2019
המחוזי תל אביב - יפו
אזרחי
המרצת פתיחה (ה"פ)
הצהרתי
5017-11-18
מינקוביץ נ' בן דוד ואח'
החלטה
החלטה מהותית
04/04/2019
המחוזי תל אביב - יפו
מעצרים
מעצר עד תום ההליכים (מ"ת)
50569-06-18
ישראל נ' עבאס(עציר) ואח'
החלטה
החלטה מהותית
04/04/2019
המחוזי תל אביב - יפו
אזרחי
המרצת פתיחה (ה"פ)
אחר
3452-04-19
בלאו נ' זכי ואח'
החלטה
החלטה מהותית
04/04/2019
המחוזי תל אביב - יפו
מעצרים
מעצר עד תום ההליכים (מ"ת)
50569-06-18
ישראל נ' עבאס(עציר) ואח'
החלטה
החלטה מהותית
04/04/2019
המחוזי תל אביב - יפו
פירוקים ופשיטות רגל
פירוקים (פר"ק)
הסדר נושים סעיף 350 לחוק החברות
6023-01-19
המטווח האולימפי הלאומי הרצליה - ישראל ע"ש יגאל אלון נ' כונס נכסים רשמי תל אביב ואח'
החלטה
החלטה מהותית
03/04/2019
המחוזי תל אביב - יפו
אזרחי
תובענה ייצוגית (ת"צ)
תובענה ייצוגית לפי חוק להגנת הצרכן
7836-05-18
כץ נ' אייץ' אנד או רשתות אופנה (2003) בע"מ
פסק דין
החלטה מהותית
03/04/2019
המחוזי תל אביב - יפו
אזרחי
תובענה ייצוגית (ת"צ)
תובענה ייצוגית לפי חוק להגנת הצרכן
25251-03-19
וולק נ' בעמ ואח'
החלטה
החלטה מהותית
03/04/2019
המחוזי תל אביב - יפו
אזרחי
תובענה ייצוגית (ת"צ)
תובענה ייצוגית
30039-12-17
חייט נ' רכבת ישראל בע"מ
החלטה
החלטה מהותית
03/04/2019
המחוזי תל אביב - יפו
אזרחי
המרצת פתיחה (ה"פ)
אחר
3452-04-19
בלאו נ' זכי ואח'
החלטה
החלטה מהותית
03/04/2019
המחוזי תל אביב - יפו
עניינים מנהליים
עתירה מנהלית (עת"מ)
אחר
72197-03-19
סבח נ' משרד התחבורה/אגף הרישוי
החלטה
החלטה מהותית
03/04/2019
המחוזי תל אביב - יפו
אזרחי
תיק אזרחי בסדר דין רגיל (ת"א)
תקנה 3 (אגרות) - אחר
36380-02-19
בן חיים נ' אברהם שלום ואח'
החלטה
החלטה מהותית
03/04/2019
המחוזי תל אביב - יפו
עניינים כלכליים
תיק אזרחי בסדר דין רגיל (ת"א)
תביעה אחרת (שאינה כספית ואינה בגדר תקנה 3 אגרות)
52739-01-19
Fertenos Commercial Ltd(אחר/נוסף) נ' בי.אס.די. קראון בע"מ(אחר/נוסף) ואח'
החלטה
החלטה מהותית
03/04/2019
המחוזי תל אביב - יפו
עניינים כלכליים
תיק אזרחי בסדר דין רגיל (ת"א)
תקנה 3 (אגרות) - אחר
77589-01-19
לוי נ' לוי ואח'
החלטה
החלטה מהותית
03/04/2019
המחוזי תל אביב - יפו
פלילי
תיק פלילי (ת"פ)
8206-04-19
מדינת ישראל נ' אורסולה(עציר)
החלטה
החלטה מהותית